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ONE TO ONE - AVEC MAMADOU KASSE (DIRECTEUR GENERAL DE LA SN-HLM) : Immeubles des Maristes-Concurrence-Sol de Diamniadio-Habitat social-

Jeudi 8 Septembre 2016

En place depuis quelques semaines, le nouveau DG de la société nationale des habitations à loyer modéré fait face à des contentieux sérieux comme ceux des Maristes et de Keur Massar 2B, en plus d’un effectif pléthorique à l’interne. Des casse-têtes qui ont écorné l’image de la doyenne des sociétés immobilières soumise à une concurrence féroce mais obligée de poursuivre une vocation sociale en mutation.   
 
Vous êtes Dg de la Sn-Hlm depuis quelques semaines. Quel est l’état des ressources humaines ?
En chiffres, c’est une société avec 172 agents permanents auxquels il faut ajouter des temporaires. Et au total, nous en sommes à 200. C’est également six agences régionales avec la particularité qu’une seule agence peut polariser plusieurs régions. Par exemple, l’agence de Tambacounda polarise Kédougou et Koumpentoum entre autres localités. La Sn-Hlm est une société nationale créée par la loi 87-46 du 28 décembre 1987 qui a pris le relais de l’Office des habitations à loyer modéré (OHLM). Elle a un capital de six milliards de francs Cfa, toutes les parts étant détenues par l’Etat. Elle existe depuis 1959, ce qui voudrait dire qu’elle est en quelque sorte la mère de la promotion immobilière au Sénégal, publique et privée confondues.
 
Et en termes de réalisations ?
Sur ce plan, la Sn-Hlm a réalisé moins de 20 mille unités de logements et assaini près de 25 mille parcelles toutes unités confondues, à travers le territoire national. Aujourd’hui, elle vit une mutation dans le sens où être sexagénaire n’est pas facile à vivre quand il faut entrer de plain-pied dans la concurrence en gardant avec soi toutes les contraintes de l’existence publique. Par exemple, le fait de devoir rester soumise aux marchés publics. Pourtant, nos concurrents ne sont pas soumis à ces règles là ! Sinon, dans l’ensemble, la société se porte bien. Une société immobilière, c’est d’abord trois éléments : la crédibilité, les réalisations en cours et la qualité de ses rapports avec les banques. Sur ces trois aspects, je crois que la Sn-Hlm n’a rien à se reprocher. Elle a en plus un stock de clients et de prospects qui l’autorisent à envisager l’avenir avec espoir et sérénité.
 
Vous parlez de crédibilité alors que nombre de vos bâtiments s’effondrent ou sont proches de l’effondrement, comme aux Maristes ?
Le cas des Maristes est un cas douloureux auquel nous sommes en train de trouver une solution. Dans le secteur de la construction, il ne peut pas manquer d’affaires comme celle-là. Aux Maristes, il s’agit de vieux bâtiments qui connaissent quelques problèmes. Déjà, nous avons saisi la justice pour situer les responsabilités. Ensuite, nous sommes en parfaite synergie et en discussion permanente avec l’association des acquéreurs pour qu’une solution définitive soit trouvée. Il est vrai que cette histoire donne un coup au moral, mais elle n’atteint pas la crédibilité. A côté, il y a tout ce qui marche bien et qui défie le temps.
 
Qu’allez-vous faire avec ces acquéreurs ?
Il y a déjà beaucoup de situations vécues, il n’y a donc pas à avoir de la gêne pour en parler. A l’heure actuelle, il y a des solutions provisoires. Sur les vingt immeubles concernés, nous avons réussi à en libérer sept de leurs occupants, ce qui veut dire que nous sommes en voie de trouver des solutions définitives. Il y a des personnes qui ont été relogées aux frais de la Sn-Hlm, nous sommes en train de dégager des immeubles progressivement pour restructure un nouveau projet qui va permettre aux acquéreurs de prendre possession de leurs nouveaux appartements
 
Seront-ils dédommagés ?
Pour l’instant, je ne peux m’avancer plus que ce que j’ai dit. Quand on est dans une phase de négociation ou de médiation, ou même dans la gestion d’un processus, on se garde de faire étalage de certaines choses dans la presse.
 
A votre niveau, que veut dire l’habitat social ?
On peut l’aborder sous deux angles. L’angle du coût, c’est-à-dire une maison qui n’est pas chère, mais comprenez que pour qu’une maison soit moins chère qu’une autre, il y a une sélection, des choix dans les finitions. On peut décider de ne pas poser un faux-plafond, de faire une toiture en pente avec une ardoise à la place de la dalle, de jouer sur les fenêtres et les carrelages… On joue surtout dans le second œuvre. Pour le gros œuvre, ça reste sur les mêmes investissements à peu près.
 
L’autre aspect ?
C’est le mode d’acquisition. Aujourd’hui, un promoteur immobilier classique vous vend une maison en vous disant ceci : l’apport de départ équivaut à tant de pourcentage du prix de revient. Il y a une répartition qui est connue d’avance entre le moment où on pose les fondations et la remise définitive des clefs. Or à la Sn-Hlm, quand le client reçoit les clefs de sa maison ou de son appartement, il n’a pas fini de payer son loyer sur cinq ans ou dix ans. Nous avons plus de facilités car nous faisons ainsi de la location-vente alors qu’avec le promoteur classique, on solde à la remise des clefs, ce qu’on appelle Vente à l’état futur d’achèvement (VEFA). Nous aussi, on va faire de la Vefa sur certains types de standing parce qu’il y a une clientèle liquide que la Vefa arrange, mais sur le logement social, nous resterons toujours sur la location-vente.
 
Beaucoup de Sénégalais vous reprochent d’abuser du terme social alors que vos prix peuvent être élevés.
L’expérience a montré que l’on ne peut pas construire des cités avec seulement du social. Nous les urbanistes, nous rechignons à édifier des cités pour n’y mettre que des personnes de même catégorie sociale, pour ne pas dire de même classe sociale. La bonne idée qui fait fureur aujourd’hui en termes d’aménagement urbain, c’est la mixité sociale. Il y a la mixité fonctionnelle dans la construction des villes dans le sens où il y a une bonne distribution des équipements, une bonne combinaison entre les lieux de vie, de travail, de commerce, d’habitation. L’ambition de l’Etat est de mélanger toutes les catégories, ce qui veut dire que le social doit s’accommoder de la proximité des classes moyennes et des classes plus aisées. Tout le monde n’a pas les mêmes besoins en termes de logement. Certains peuvent acheter une maison à 250 millions cash. C’est pourquoi il faut que l’on attaque ce secteur qui est porteur et auquel nous allons nous intéresser à l’instar de tous les promoteurs immobiliers classiques. N’oubliez pas que tout le monde est maintenant dans notre segment au nom de la concurrence.
 
Vous avez perdu beaucoup de temps alors…
Mieux vaut tard que jamais ! Je vous donne l’exemple d’un aménagement que nous avons fait à Kenya, dans le Ziguinchor. C’est un lotissement en première phase de 104 logements dont 52 ont été réceptionnés récemment. Il y a ici trois types de standing : un «très-économique» qui est social et qui rentre dans le cadre juridique du social…
 
A quel prix et sur combien de mètres carrés ?
Un peu plus de 15 millions de francs Cfa pour 230 mètres carrés, c’est trois chambres et un salon.
 
On voit que ce n’est pas Dakar…
Oui, après vous ferez vos calculs ! C’est une bonne qualité de construction avec de bons équipements et des dalles. C’est de la qualité vraiment. Et la qualité, il faut la payer.
 
Avec quelle garantie ?
C’est une garantie classique. Dans la construction, nous avons deux types de garantie : la garantie de parfait achèvement qui est d’un an, et la garantie décennale, donc de dix ans. Si on prend déjà des garanties à la base, c’est que la construction elle-même peut toujours présenter des problèmes. Du reste, la Sn-Hlm n’est pas la seule société confrontée à quelques problèmes techniques sur un vieux projet. A ce niveau, nous ne détenons pas l’exclusivité. Clairement, il va falloir que l’on mette plus de volonté autour de la table pour trouver une solution définitive, et nous y sommes. Je sais que vous voulez me bloquer sur cette question, mais je pense avoir donné toutes les réponses possibles.
 
On revient à la mixité sociale…
Ok. Nous avions trois types de logement : le très-économique, le moyen standing et le haut standing. Il faut savoir que le Code général des impôts est très clair là-dessus : un logement est dit social s’il est inférieur à 20 millions de francs Cfa. Moi je suis légaliste, je me conforme à ce que la loi dit. Maintenant, si demain on peut proposer d’autres types de logement dont le prix serait inférieur à 15 millions, nous le ferons pour les Sénégalais. Si demain l’Etat décide de subventionner un type de logement plus accessible aux Sénégalais, nous serons preneurs. Il existe des instruments mis en place par la puissance publique comme le Fongip qui peuvent nous permettre d’assurer la garantie pour des personnes qui doivent accéder au logement et qui ne disposent pas de revenus réguliers. Le président de la république est très clair : la raréfaction du foncier est une réalité, mais il y a aussi la nécessité pour le plus grand nombre de sénégalais d’accéder à un habitat propre, sans oublier l’exigence de gérer la problématique de la garantie. (A suivre…)
 
 
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